Đặc Điểm Pháp Lý Kinh Nghiệm Đầu Tư Shophouse

shop-house

Shophouse là mô hình đầu tư bất động sản xuất hiện muộn tại Việt Nam. Mô hình này đang tạo ra những xu hướng mới trong đầu tư bất động sản (BĐS) tại nước ta.

Nếu bạn đang có nhu cầu đầu tư vào mô hình này thì mình tin rằng bài viết này dành cho bạn. Trong bài viết này mình sẽ giới thiệu cho anh chị Shophouse là gì? Cùng với ưu nhược điểm của Shophouse khi đầu tư vào mô hình này.

Shophouse Là Gì

Shophouse là từ tiếng anh được ghép từ Shop (cửa hàng) và House (nhà). Theo Wikipedia đây là mô hình bất động sản xuất hiện từ những năm 1850 trên thế giới.

Ở Việt Nam mô hình này chỉ mới xuất hiện nhưng cũng đã được chú ý và đầu tư khá nhiều. Hiện tại Shophouse đang ngày được tìm kiếm và quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Dịch ra tiếng Việt có nghĩa là Nhà phố thương mại. Mô hình này kết hợp giữa 2 yếu tố:

  • Mặt bằng kinh doanh – Shop
  • Nhà ở – House

Như vậy bạn có thể sử dụng để làm nơi kinh doanh và nơi ở. Nếu bạn tìm kiếm một nơi để có thể làm văn phòng, Shop kinh doanh và nơi ở thì đây là một lựa chọn có thể cân nhắc.

Đặc Điểm Của Shophouse

Để có thể tìm hiểu và quyết định đầu tư vào một mô hình BĐS. Quý anh chị chắc chắn sẽ cần tìm hiểu tường tận về đặc điểm của Shophouse.

Với vai trò là một đơn vị tư vấn đầu tư, Trung hiểu rằng mình có nghĩa vụ gửi đến quý anh chị những thông tin khách quan nhất. Bởi vì mỗi mô hình sẽ có đặc điểm riêng.

Và mỗi mô hình sẽ chỉ phù hợp với người đầu tư nhất định. Chính vì vậy cung cấp đầy đủ thông tin khách quan là nghĩa vụ cao nhất của bài viết này. Vậy ưu nhược điểm của Shophouse là gì?

Ưu điểm của một dự án giúp quý anh chị thấy được tiềm năng của nó về mặt kinh doanh, tài chính cũng như so sánh với các mô hình khác. Mô hình này có những ưu điểm rất đặc trưng mà ít mô hình BĐS nào có.

Ưu điểm của Shophouse

Vị trí đắc địa

Các dự án xây dựng có nhà phố thương mại là những dự án có quy mô vừa và lớn tại các vị trí có mật độ qua lại cao. Các dự án này có tỷ lệ xây dựng nhà phố nhất định và được ưu tiên ở trung tâm dự án. Như vậy dễ dàng thấy rằng mô hình này tập trung nhiều tinh hoa của một dự án đầu tư.

Từ vị trí của nó bạn có thể di chuyển dễ dàng đến các khu khác và ngược lại. Chính vì vậy rất thuận tiện cho công việc kinh doanh.

Các Shophouse thường sẽ được chọn thực hiện tại tầng trệt của các căn chung cư. Về mặt thiết kế mô hình này được xây dựng với kiến trúc hiện đại và linh động. Nhà đầu tư hoặc đơn vị thuê có thể biến tấu để có một không gian cửa hàng hợp lý cho mình.

Thiết kế thống minh

Do không có diện tích qua nhiều để có thể thiết kế tràn lan. Chính vì thế mà yêu cầu thiết kế thông minh là yếu tốt tất yếu của loại hình bất động sản này. Tại các dự án bất động sản có sự hiện diện của Shophouse hiện tại luôn có sự tham gia của các đơn vị thiết kế có kinh nghiệm.

Thuận lợi di chuyển

Được xây dựng tại các mặt tiền đường để thuận tiện cho việc kinh doanh buôn bán. Chính vì thế rất dễ dàng di chuyển từ Shophouse đến các vị trí khác và ngược lại trong dự án. Càng thuận lợi cho di chuyển bao nhiêu thì cơ hội tìm kiếm được khách hàng tiềm năng càng lớn theo.

Thanh khoản tốt

Vị trí đắc địa, giá tăng khá tốt vậy khả năng thanh khoản của mô hình này ra sao. Trong trường hợp thị trường bình thường không có tác động của dịch bệnh như hiện tại.

Thì các dự án Shophouse có tính thanh khoản cực tốt. Lý do chính nằm ở sự khan hiếm của nó và nhu cầu lại không ít. Chính nhờ yếu tố cung cầu này mà có thể khẳng định tính thanh khoản của nó là cực kỳ tốt. Vậy vấn đề chính ở đây đó là có tìm ra được người có nhu cầu hay không thôi?

Doanh thu cho thuê cao

Đối với các chuỗi cửa hàng, thương hiệu lớn các mặt bằng đắt địa luôn là ưu tiên lớn. Những địa điểm này không hẳn được thuê vì mục tiêu lợi nhuận mà đa phần là vì thương hiệu.

Các thương hiệu lớn sẽ cố gắng xuất hiện ở các khu cao cấp để cố gắng hòa vốn hoặc không lỗ quá nhiều. Từ đó gia tăng giá trị thương hiệu và tăng nhận diện của mình.

Vì vậy luôn có sẵn nguồn khách hàng tiềm năng có sẵn. Các chuỗi F&B và bán lẻ là những khách hàng rất tiềm năng.

Chưa kể đến là những khách hàng cá nhân cũng luôn tìm những nơi có mặt bằng đắc địa và có sẵn khách hàng có khả năng chi tiêu. Chính vì vậy mô hình Shophouse ngay trong dự án bất động sản là lựa chọn tốt cho họ.

Cơ hội gia tăng tài sản

Điều quan tâm lớn nhất trong mỗi quyết định đầu tư của anh chị mình tin đó là hiệu quả đầu tư hoặc lợi nhuận. Nếu đã nhắc tới lợi nhuận thì gần như không thể nhắc tới khả năng tăng giá trị của dự án đầu tư. Vậy Shophouse có tính chất tăng giá trị ra sao.

Nếu trong cùng một địa điểm dự án thì mô hình này có thể tăng giá trị nhanh hơn nhiều so với các căn chung cư. Lý do nằm ở vị trí đắc địa của nó.

Tuy nhiên nếu gặp trở ngại về mặt xây dựng hoặc tác động của các yếu tố làm giảm giá trị. Thì chắc chắn sản phẩm sẽ tụt giá trị nhiều hơn.

Mọi nhà đầu tư đều sẽ luôn mong nơi mà mình đầu tư sẽ tăng giá. Đây là khao khát rất bình thường và hợp lý.

tuy nhiên điều lưu ý với các nhà đầu tư là phải tỉnh táo về định giá của mô hình này. Để có thể có cách định giá tốt nhất hãy tham khảo một số yếu tố ảnh hưởng tới giá của loại hình này ở bên dưới.

Nhược điểm của Shophouse

Nói nhiều về ưu điểm rồi, vậy mô hình shophouse có nhược điểm ra sao. Mình tin rằng những nhược điểm này cũng sẽ ảnh hưởng lớn tới quyết định đầu tư của anh chị đấy ạ.

Giá bán cao

Vị trí đắc địa, số lượng có hạn, tính thanh khoản tốt. Chính vì vậy mà giá những căn Shophouse không hề rẻ. Nếu so sánh với việc đầu tư đất nền, căn hộ thì đây là khoản đầu tư không hề nhỏ. Chính vì vậy mục đầu từ này khó dành cho những nhà đầu tư có vốn mỏng.

Có nhiều trường hợp có tiền mà mua không được. Bạn cần phải tham gia bốc thăm hoặc đấu giá để mua các căn có sự cạnh tranh cao vì nhu cầu nhiều.

Số lượng hạn chế

Do được xây tại các vị trí đắc địa và phục vụ chủ yếu cho cư dân trong dự án. Nên tỉ lệ của Shophouse trong dự án bất động sản chỉ nằm ở khoảng 3%, tối đa chỉ 5% với các dự án lớn.

Vì thế độ khan hiếm của nó là hiển nhiên và cũng kéo theo những tính chất rất riêng. Tính chất riêng cụ thể và 2 ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định đầu tư chính là giá bán và tính thanh khoản.

Phụ thuộc cộng đồng dân cư

Với mặt bằng kiểu Shophouse thì khách hàng mua hàng của cửa hàng phần lớn là cư dân của dự án. Sẽ không có nhiều mô hình kinh doanh có khách hàng bên ngoài. Chính vì vậy mật độ dân cư của dự án và vị trí của nó ảnh hưởng rất lớn đến khả năng sinh lợi.

Sẽ rất khó để thuyết phục một đơn vị mở cửa hàng kinh doanh thuê địa điểm. Tỏng khi mật độ dân cư của dự án chưa cao hoặc không cao.

Quyền sở hữu hạn chế

Theo quy định hiện hành thì các căn Shophouse sẽ không được sở hữu trọn đời. Khi mua dự án bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắng liền với đất trong thời hạn 50 năm.

Sau thời gian này dự án sẽ được chuyển về sở hữu của chủ đầu tư. Chính vì vậy đây cũng là một rào cản khó để quý anh chị quyết định đổ tiền vào đây.

Có Nên Đầu Tư Shophouse Không

Đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư vào Shophouse nói riêng là một loại đầu tư tài chính. Khác với đầu tư sản xuất kinh doanh với mục đích tạo ra sản phẩm để sinh lời.

Đầu tư tài chính giúp nhà đầu tư sinh lợi từ việc chênh lệch giá bán ra và giá mua vào. Cũng có nhiều nhà đầu tư mua để cho thuê hoặc kinh doanh được gọi là đầu tư dòng tiền.

Để có thể trả lời cho câu hỏi có nên đầu tư Shophouse hay không bạn cần xác định rất rõ:

  • Vì sao lại đầu tư;
  • Chiến lược đầu tư nào sẽ được áp dụng;
  • Phân tích các cơ hội và rủi ro sẽ gặp phải;
  • Kế hoạch tài chính cụ thể v.v

Vì sao nên đầu tư Shophouse

Khát vọng làm giàu nhờ bất động sản là khát vọng hoàn toàn chính đáng của tất cả chúng ta. Và đầu tư vào Shophouse cũng là một loại hình sản phẩm trong nhiều loại hình bạn có thể quan tâm tới.

Chính vì vậy cần có nhiều kiến thức và thông tin thực tế về thị trường khu vực của bạn. Từ đó việc chọn loại hình nào để đầu tư là câu hỏi rất cần được giải quyết.

Kinh nghiệm đầu tư và kinh doanh Shophouse

Để định giá một căn Nhà phố là một điều rất rất khó. Chính vì giá trị và những yếu tố ảnh hưởng tới giá Shophouse nên mình sẽ chỉ liệt kê một số yếu tố.

Trong các trường hợp nhất định sẽ cần có những đánh giá riêng. Việc nắm được các yếu tố dưới đây cụ thể bao nhiều sẽ khiến khả năng thương lượng về giá thành của bạn được tốt hơn.

Định giá Shophouse

Khi mua một bất động sản sẽ có rất nhiều anh chị lo ngại mua hớ giá. Chính vì vậy kỹ năng đánh giá và đàm phán giá bán luôn là yếu tố được quan tâm hàng đầu. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán của Shophouse bao gồm:

Giá trị nhà đầu tư chào bán

Đối với một nhà đầu tư thì bắt buộc phải có lợi nhuận. Chính vì vậy mà giá bán ban đầu + Mức lợi nhuận mong muốn sẽ tạo ra giá bán mới. Tất nhiên là mức lợi nhuận phải hợp lý.

Giai đoạn của dự án

Tùy thuộc vào định giá ban đầu của dự án mà mỗi giai đoạn sẽ có mức giá khác nhau. Tuy nhiên nếu định giá quá cao thì vào giai đoạn nhà đầu tư thứ cấp gia nhập. Giá bán sẽ phải có sự điều chỉnh thấp xuống và ngược lại.

Vị trí dự án

Vị trí của dự án sẽ chiếm tỉ trọng lớn đến giá dự án. Ngoài ra tính chất và quy mô các tiện ích trong và ngoài dự án cũng tác động rất lớn.

Vị trí Shophouse trong dự án

Đối với các Shophouse bên trong sẽ ít được chú ý và có mức giá thấp hơn vị trí đắc địa.

Mức cầu của thị trường

Đây là một khái niệm vĩ mô tượng trưng cho nhu cầu của thị trường. Thị trường càng nhiều người cần mua thì giá sẽ được đẩy lên. Tuy nhiên bạn phải rất thận trọng với mức cầu ảo được nhà đầu tư thổi phồng.

Mức cung của thị trường

Các sản phẩm tương tự là sự thay thế cho Shophouse. Chưa kể tới các sản phẩm shophouse tại các dự án khác. Chính vì thế mà bạn cần tham khảo nhiều sản phẩm rồi hãy nên đưa ra quyết định.

Tình hình tài chính của thị trường

Tức là dòng tiền của thị trường được điều phối bởi lãi vay ngân hàng. Tiền để không sẽ không phải là tiền khôn nên nhà đầu tư luôn muốn có nơi trú ẩn tốt tùy vào giai đoạn để sinh lợi.

Tính cấp bách mua bán của người bán, mua

Đây là vấn đề ít nhà đầu tư và người bán chia sẻ. Bởi vì sẽ làm mất vị thế của họ khi thương thảo giá bán.

Kinh doanh Shophouse không phải lúc nào cũng hiệu quả

Trong kinh doanh lợi nhuận tốt luôn có sự đồng hành của rủi ro. Và mình chắc rằng chúng ta cũng thống nhất với nhau là kinh doanh Shophouse không phải lúc nào cũng hiệu quả. Bạn cần chuẩn bị rất kỹ lưỡng một kế hoạch tài chính và sử dụng tài sản hiệu quả.

Cần xác định rõ chiến lược sử dụng là cho thuê, tự kinh doanh hoặc mua đi để bán lại. Từ đó bạn có thể tự mình quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý tài sản cho mình.

Các Loại Shophouse

Shophouse được chia thành hai loại: Chân đế và liền kề. Mỗi loại sẽ có tính chất pháp lý và định hướng đầu tư khác nhau.

Nhà phố thương mại khối đế

Hay còn gọi là Shophouse khối đế, thường được thiết kế và xây dựng tại tầng 1 tới 5 của một chung cư. Loại này có thời gian sở hữu là 50 năm. Tuy nhiên loại hình này không dùng cho mục đích cư trú. Vì vậy bạn sẽ không được cấp các giấy tờ tạm trú tạm vắng liên quan.

Nhà phố thương mại tầng

Được xây dựng ở các trục đường phố, khu thương mại theo định hướng quy hoạch nhất định. Chính vì vậy mà Shophouse liền kề có quy định giống như các căn biệt thự.

Mô hình này được cấp quyền sử dụng đất lâu dài và ổn định theo pháp luật đất đai. Như vậy đã có sự khác biệt khá rõ giữa Shophouse liền kề và chân đế.